【核心提示】将老旧小区“打包”“划片”，融资改造。运营好小区的生活设施，盘活闲置资产，将老旧小区的“负资产”变成居民向往的“好生活”，“借用运还”的“当阳模式”在湖北全省推广。

1月31日，宜昌市推进城镇老旧小区改造现场会在当阳市召开，以当阳老旧小区改造为“样本”，解析为何宜昌城镇老旧小区改造能改到居民心坎上，获得众多百姓点赞。

老旧小区改后能盈利

当阳联心小区改造后的路面平坦开阔，车辆停放有序，充电桩、自动售货机等便民设施排列整齐。之前，小区内有一栋最“古老”的建筑是增音站，约220平方米，始建于1957年。由于年久失修，基本处于荒废状态。通过此次改造，这一闲置资产成了一个便民设施。内设有儿童娱乐区，建有超市、幸福食堂。“春节假期一结束，幸福食堂就开门营业了，食堂每天都是人来人往，饭菜飘香，年味十足。”该小区工作人员介绍，食堂由建投集团负责运营，每天供应菜品30道左右，菜品荤素搭配且每顿不重样，价格也很亲民，一顿10元能吃饱。小区居住的230人中，约有四成为老人和小孩，由于子女和父母不常在身边，幸福食堂便成了他们解决就餐的理想之处。

小区内的幸福食堂

“现在才开业不久，每天接待居民就餐、购物人数就超过300人，单天营业额超过3000元，并且还在持续上涨中，年收入预计在220万元以上。”该工作人员表示。

随后，与会人员还实地考察了锦城雅苑小区。改造前，这个片区的状况是“三多三少”，即基础设施欠账多、围墙多、矛盾多，各个小区停车位少、公共活动空间少、居民相互交流少。为方便群众生活，去年，当阳对该小区实施了片区化推进，打通小区围墙，拆除小区违建等。

记者看到，改造后的小区面貌焕然一新。小区里配置了新能源汽车充电桩、自动售货机、售水机、快递驿站和广告位等，还修建了电动自行车充电棚等。小区业委会工作人员介绍，该小区改造总计投资100万元以上，但根据各项经营业态目前的营收水平测算，一年的收入就超过100万元以上，年利润达到10万元以上。

以前家住原外贸小区的靳芳香是一位太极拳爱好者，她说，原来她到文化宫小区去晨练要弯一大圈步行15分钟，现在围墙打通了，直接下几个台阶就到文化宫小区了，特别方便。

9个“生活圈”改出优资产

上述几个小区只是当阳推进老旧小区改造的一个缩影。近年来，当阳市以片区化、市场化、智慧化、增值化、筑堡化为路径，有效破解老旧小区改造难题。目前，已累计完成8个片区、171个老旧小区改造，惠及居民1.2万户。2022年，当阳市被确定为第一批城市建设领域连片推进城镇老旧小区改造省级试点。

在老旧小区片区推进中，当阳市以“一张图”规划为引领，将老城区划分为9个“生活圈”，将分散其中的369个老旧小区整合成20个片区，并制定“9圈20片”改造总体方案。然后，通过“市级主导推进、街道社区实施、居民自治参与”工作机制不断深化小区改造。

当阳市委书记刘传钢在分享老旧小区改造经验时介绍，改造之初也并不是一帆风顺，中途遇到很多波折，遇到过居民不理解、不配合等现象。当阳市采取先易后难、分步实施的步骤不断向前推进。先是建立“自愿申报、竞争入围、成熟一个、推动一个”项目机制，优先将居民改造意愿强烈、违建拆除情况好、承诺出资和缴纳物业费比例高的小区纳入改造。然后以先进带动后进、以居民真实体验感去带动、感化那些改造意识不强的居民积极参与小区改造。

当阳市还积极采取市场化运营方式破解财务平衡难题。即市建投集团作为社会投资方参与老旧小区改造，市政府赋予其投资改造区域内的广告发布、停车场（充电桩）租赁等特许经营权；开展市场化融资，将老旧小区整合打包为一个项目，以后期经营性收入为预期，获得银行低利率的贷款资金的支持。

另外，政府还以决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的理念引导居民积极参与老旧小区改造中来，让他们在改造中切身感受到改造后带来实实在在的好处，以增加居民满意感和获得感。

蹚出旧改“宜昌经验”

当天现场会中，农行三峡分行、兴山、西陵等县市区分别交流了老旧小区的改造经验。2022年，宜昌市新开工改造城镇老旧小区286个、3.6万户，年底已全部完工；宜昌市既有住宅加装电梯300部，年度目标完成率150%。21个筑堡工程基础设施建设试点项目（23个社区）基本完成，实现既定工作目标。

小区内的社区盒子

宜昌城发集团15天布设160个“宜邻驿站”（社区盒子），提供幸福食堂、“四点半课堂”、老年活动中心、党群连心站等多场景复合功能。兴山县采取连片推动、整体加装的思路，加梯经验入选住建部可复制政策清单。秭归县成立首家社区控股的红色物业，为老旧小区提供精准优质物业服务。

下一步，宜昌市将加快适老化社区的建设。进一步推进加装电梯“应装尽装”，加快幸福食堂布点，利用闲置用房、宜邻驿站等方式，采用“中央厨房+”模式，延伸产业供应链，解决社区居民特别是老年人的就餐问题；通过分时段共享，集成四点半学堂、社区娱乐室、居民议事平台、自助购物、充电服务站、幸福食堂等复合功能，引导多方参与运营管理；加强智慧化建设，搭建市县两级城市运营平台，将小区改造后的停车、小区广告、充电设施、无人售卖、社区商业、物业服务等信息接入城市运营平台，利用互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能等先进技术，提升“上云、用数、赋能”的能力，打通智慧城市的“最后一公里”。